古い家の解体・更地でのご売却をお考えの方へ
壊すべきか、そのままがいいか。
計算してから、お決めください。
解体してから売ったほうがいい土地と、壊さないほうがいい土地があります。
弊社は、解体しても手元に残らない場合は、はっきりそう申し上げます。
解体業者のご紹介、お手元のお見積りの内訳のご説明も承ります。
解体費用を先にご用意いただく必要はありません。お引渡しの日に、売買代金の中から精算できます。
倉敷市児島を中心に、玉島・水島・茶屋町・岡山市南区まで。県外にお住まいの方もご相談ください。
こんなご相談をいただいています
ご売却をお決めになっていなくても、解体だけのご相談でも結構です。
- 実家が空き家になった。壊したほうがいいのか迷っている
- 更地にしてから売るのと、そのまま売るのと、どちらが得か知りたい
- 解体業者からお見積りをもらったが、高い気がする
- 古い家を壊して、同じ土地に建て直したい
- 解体費用がいくらかかるのか、見当がつかない
- 更地にしたいが、先にまとまったお金を出せない
- 更地にすると固定資産税が上がると聞いて、踏み切れない
- 相続した家を、片づけから解体までまとめて頼みたい
- 県外にお住まいで、児島の実家をどうするか決めかねている
「とりあえず更地にしましょう」とは、
申し上げません。
更地のほうが買主様は見つかりやすい。それは確かです。 ただ、解体してかえって手元が減る土地が、児島には少なくありません。 次の3つに当てはまる場合は、いったん立ち止まってお考えいただいたほうがよいと考えております。
解体費用が、土地の値段を
上回ってしまう場合
前の道が狭くて重機が入らない現場では、手壊し・手運搬になり、費用が何倍にもなります。 児島の古い集落や高台には、そういう場所がいくつもあります。 土地の値段より解体費が高ければ、壊した時点で赤字です。
壊すと、二度と
建てられなくなる場合
前面が建築基準法上の道路でない土地は、いまの建物は建っていても、 壊すと新しい家が建てられないことがあります。 建物を壊してから気づいても、元には戻せません。 許可を取れば建てられる場合もありますので、先に市役所で確かめます。
建物があるうちのほうが、
税金が安い場合
住宅が建っている土地は、固定資産税・都市計画税が軽くなっています。 更地にすると、翌年からこの軽減がなくなります。 すぐに売れる見込みがないまま壊すと、売れるまで重い税金を払い続けることになります。
この3つは、いずれも壊す前でなければ調べられません。 登記、公図、市役所での道路の確認、近隣の成約事例。まず調べて、数字を並べてご説明します。 そのうえで「壊さないほうがいい」となれば、そう申し上げます。
3つの道を、手取りで並べます
同じ家でも、選ぶ道によって手元に残る額が変わります。
| そのまま売る （古家付き土地） |
解体して 更地で売る |
解体して 建て直す |
|
|---|---|---|---|
| 先に出ていく費用 | ありません | ご自分で先にお支払いいただく必要はありません。 買主様が決まってから解体し、お引渡しの日に、 受け取られた代金の中からお支払いいただけます | 解体費用＋建築費 |
| 買主様の見つかりやすさ | 更地より時間はかかりますが、 手を入れて住みたい方・投資でお探しの方には需要があります | 見つかりやすくなります 間取りが決まっていない分、 建てたい方の目にとまります |
― |
| 売れなかったときの負担 | ほとんどありません | 買主様が決まってから解体すれば、ありません。 先に更地にしてから探す場合は、解体費が戻らず、 翌年から土地の税金も上がります | ― |
| 固定資産税・都市計画税 | 住宅用地の軽減が続きます | 買主様が決まってから解体すれば、 上がる前にお引渡しになることがほとんどです。 先に更地にする場合は、翌年度から軽減がなくなります | 建て直せば軽減が戻ります |
| 向いている場合 | 解体費が土地の値段に対して重い場合／再建築の可否がまだ分からない場合／ 建物にまだ使い道がある場合 | 建物の傷みが激しい場合／土地の値段が解体費を十分に上回る場合／ 更地のほうが買主様の目にとまりやすい場合 | その土地に住み続けたい場合／ お子様の世帯が建てられる場合 |
Aそのまま売る古家付き土地
- 先に出ていく費用
- ありません
- 買主様の見つかりやすさ
- 更地より時間はかかりますが、手を入れて住みたい方・投資でお探しの方には需要があります
- 売れなかったときの負担
- ほとんどありません
- 固定資産税・都市計画税
- 住宅用地の軽減が続きます
- 向いている場合
- 解体費が土地の値段に対して重い場合／再建築の可否がまだ分からない場合／建物にまだ使い道がある場合
B解体して更地で売る
- 先に出ていく費用
- ご自分で先にお支払いいただく必要はありません。買主様が決まってから解体し、お引渡しの日に、受け取られた代金の中からお支払いいただけます
- 買主様の見つかりやすさ
- 見つかりやすくなります。間取りが決まっていない分、建てたい方の目にとまります
- 売れなかったときの負担
- 買主様が決まってから解体すれば、ありません。先に更地にしてから探す場合は、解体費が戻らず、翌年から土地の税金も上がります
- 固定資産税・都市計画税
- 買主様が決まってから解体すれば、上がる前にお引渡しになることがほとんどです。先に更地にする場合は、翌年度から軽減がなくなります
- 向いている場合
- 建物の傷みが激しい場合／土地の値段が解体費を十分に上回る場合／更地のほうが買主様の目にとまりやすい場合
C解体して建て直す
- 先に出ていく費用
- 解体費用＋建築費
- 固定資産税・都市計画税
- 建て直せば軽減が戻ります
- 向いている場合
- その土地に住み続けたい場合／お子様の世帯が建てられる場合
解体費用について
先に、まとまったお金をご用意いただく必要はありません。
「更地にしてから売りたいけれど、先に何百万も出せない」——よくうかがうお話です。 そういう場合は、買主様が決まってから解体に取りかかります。
売買契約に「お引渡しまでに売主様の費用で解体し、更地でお渡しする」と定めておき、 解体業者へのお支払いは、お引渡しの日に、受け取られた売買代金の中から。 司法書士が立ち会う決済の席で、抵当権の抹消や諸費用とあわせて精算します。 売主様の手出しは、実質ゼロで済みます。
この形であれば、売れないまま更地になって税金だけ上がる、ということが起こりません。 解体してから買主様を探す場合と比べて、はるかに安全です。
税金の面でも、この形が有利です。 土地を売るために建物を取り壊した場合、その取壊し費用は譲渡費用として譲渡所得から差し引けます。 解体費用分をお値引きして古家付きのままお渡しする形では、この控除は使えません。
※ 解体業者がお引渡しの日までお支払いをお待ちできるかは、 工事の規模や時期によって変わります。お見積りの段階で、あわせて確かめてまいります。 なお、税金の取り扱いはお客様のご事情によって変わりますので、 最終的なご判断は税理士または倉敷税務署にご確認ください。
解体費用は、ここで大きく変わります
同じ広さの家でも、金額が倍以上ちがうことがあります。
- 前の道の幅
- いちばん大きく効きます。重機やダンプが入れる道であれば標準的な工事になりますが、 入れない現場では手壊し・手運搬になり、人手も日数も何倍にもなります。 児島の高台や旧集落は、ここで金額が跳ね上がります。
- お隣との距離
- 隣家が近いと、養生を厳重にし、重機を使わず慎重に壊すことになります。 足場や防音シートの手間も増えます。
- 建物の構造・広さ
- 木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の順に高くなります。 延床面積のほか、屋根が瓦か、蔵や離れ・外便所・車庫があるかでも変わります。
- アスベストの有無
- 古い建物には、屋根材・外壁・配管の保温材などに使われていることがあります。 含まれていた場合は、除去に別途費用がかかります。 まず事前調査をして、あるかないかを確かめます。
- 残置物（家財道具）
- 家具・家電・布団・仏壇などが残っていると、産業廃棄物として処分することになり割高です。 ご自分で片づけられる分は先に出しておかれると、費用が下がります。
- 庭・塀・地中のもの
- ブロック塀、門柱、庭石、樹木、灯籠、井戸、浄化槽。 掘ってみて古い基礎や瓦礫が出てくると、追加費用が発生します。 ここは事前に読み切れないところですので、お見積りの段階でご説明します。
金額の目安をこのページには載せておりません。 いま申し上げた条件で本当に大きく変わるため、「坪あたりいくら」と書くことが、 かえって誤解のもとになると考えたからです。 お住まいの所在地と、おおよその建て方を教えていただければ、 実際にお見積りを取ってご説明します。
お見積りをお持ちの方、業者をお探しの方へ
物件のご売却をお考えでない方でも、ご相談いただけます。
すでにお見積りをお持ちの方へ
そのお見積り、
内訳を見てみませんか。
お手元のお見積書を拝見し、どこにいくらかかっているのかをご説明します。 重機が入るかどうかの見立て、廃材の処分先、足場の要否、残置物の扱い—— 同じ現場でも、見ているところが違えば金額も違ってまいります。
そのうえで、弊社の紹介先でも取ってみて、並べてご覧いただきます。 条件を揃えて比べれば、どちらが何を見ているのかが分かります。
結果としていまお持ちのお見積りのほうがお安ければ、そのようにお伝えします。 それで結構です。安心してお進めください。
お見積りの拝見・お取り寄せに、費用はいただきません。
ご紹介できるのは、1社です
弊社がご紹介できる解体業者は1社です。 何社も並べて競わせる形は取っておりません。 長くお付き合いのある1社に、現場を見てもらいます。
お見積りの取り方、内訳の見方、追加費用が出やすいところ。 お立ち会いのうえ、一緒に確かめさせていただきます。
アスベストの事前調査、建設リサイクル法の届出、電気・ガス・水道の停止手続き、 解体後の建物滅失登記。順番と段取りもご案内します。
ご近所へのご挨拶、工事中の連絡窓口も、ご希望があればお引き受けします。 県外にお住まいで立ち会えない方は、写真でご報告します。
※ 解体工事は、お客様と解体業者との直接のご契約になります。 弊社は業者のご紹介と、お見積りの取りまとめ・内容のご説明を承るものです。 お見積りが必ず安くなることをお約束するものではございません。
壊す前に、税金のことを
解体の時期しだいで、負担が変わることがあります。
更地にすると、翌年から
土地の税金が上がります
住宅が建っている土地は「住宅用地」として、固定資産税・都市計画税の課税標準が軽くなっています。 200㎡までの部分は固定資産税で6分の1、都市計画税で3分の1です （200㎡を超える部分は3分の1・3分の2）。
建物を壊して更地にすると、翌年度からこの軽減がなくなります。 そのまま税額が6倍になるわけではありませんが、上がることはお含みおきください。
基準となるのは毎年1月1日の状態です。年内に壊せば翌年度から、 年が明けてから壊せばその年度は今のまま。時期のご相談も承ります。
相続した空き家は、
3,000万円の控除が使えることがあります
亡くなった方がお一人でお住まいだった家とその敷地を売る場合、 一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります （昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、など要件がございます）。
期限は相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。 意外と早く来ます。
以前は売主が引渡しまでに解体する必要がありましたが、令和6年からは、 買主様が引渡しの翌年2月15日までに解体・耐震改修する形でも認められます。 税金のために急いで壊す必要は、なくなりました。
※ 税金の取り扱いは、お客様のご事情によって変わります。 弊社は税理士ではございませんので、最終的なご判断は税理士または倉敷税務署にご確認ください。 必要であれば、税理士をご紹介します。
なお、空き家を放置し続けることにも負担があります。 管理が行き届かず、市から「管理不全空家」として勧告を受けた場合には、 建物が建っていても住宅用地の軽減が受けられなくなります。 「壊さない」と「放っておく」は別のことです。まずは現状を確かめさせてください。
ご相談から、更地になるまで
お客様にしていただくことは、多くありません。
-
1
お電話・LINEでご連絡ください
ご所在地と、おおよその建て方（木造か、何階建てか、建てた年代）を教えてください。 お名前を名乗らずにご質問いただいても結構です。
-
2
登記・公図・市役所を調べます
壊したあとに建てられるかどうかを、先に確かめます。 前面道路が建築基準法上の道路にあたるか、上下水道は来ているか。 調べたことは書面にしてお渡しします。ここまで無料です。
-
3
現地を見て、解体業者に見積りを依頼します
道の幅、隣家との距離、残置物、庭の石や塀。今井が現地を歩いて確かめます。 そのうえでお付き合いのある解体業者にお見積りを依頼します。 現地調査には、できるだけ立ち会います。
-
4
数字を並べて、ご説明します
お見積りの内訳、そのまま売る場合との比較、税金の見込み。 手取りで並べた紙をお持ちします。ここで「壊さない」というご判断でも、まったく構いません。
更地にしてご売却される場合は、 先に買主様をお探しし、決まってから解体に取りかかることもできます。 その場合、解体費用のお支払いはお引渡しの日、売買代金の中からになります。
-
5
ご契約・事前の手続き
解体業者とご契約いただきます。アスベストの事前調査、建設リサイクル法の届出、 電気・ガス・水道・電話の停止。順番をご案内し、必要なものはお手伝いします。 ご近所へのご挨拶にも同行します。
-
6
解体工事・整地
通常、木造のお住まいで2週間前後です（規模と天候によります）。 県外にお住まいの方には、途中の様子を写真でお送りします。
-
7
建物滅失登記・境界の確認
解体後は1か月以内に建物滅失登記が必要です。土地家屋調査士をご紹介します。 更地にすると境界がはっきりしますので、必要であればあわせて境界標の確認をしておくと、 あとの売却がなめらかになります。
-
8
ご売却、または建て替えへ
更地でのご売却をお考えでしたら、そのまま弊社が販売を承ります。 建て替えでしたら、建築会社のご紹介も承ります。どちらもご自由にお決めください。
LINEでも承っております
お写真を1枚送っていただくだけでも、お話が早くなります。
こんなご相談を、いただいています
ご売却をお決めになっていなくて結構です。売り込みのお電話はいたしません。
- もらった見積書を撮って送るので、見てほしい
- この家、壊したらいくらくらいになりますか
- 壊したあと、また家を建てられますか
- 更地にしたら、いくらで売れますか
- お名前を名乗らずにご質問いただけます
- ご相談・お見積りの拝見は無料です
- 他社様でお話が進んでいる場合もご遠慮なく
この3つを送ってください
② 外から見たお写真（1枚で結構です）
③ お困りごと
今すぐお返事できないこともございますが、必ず今井が目を通します。
よくいただくご質問
売却するかどうか決めていませんが、解体の相談だけでもできますか
はい。ご売却のご予定がまったくなくても結構です。「壊すといくらか」「壊したあと建てられるか」だけを知りたい、というご相談を数多くいただいております。ご相談は無料です。
他社でもらった見積もりを見てもらえますか
はい。お手元のお見積書を拝見し、内訳のどこにいくらかかっているかをご説明します。ご希望であれば、弊社の紹介先でもお見積りを取り、条件を揃えて並べてご覧いただきます。なお、弊社がご紹介できる解体業者は1社です。何社も並べて競わせる形は取っておりません。拝見・お取り寄せに費用はいただきません。結果として今のお見積りのほうがお安ければ、そのようにお伝えします。
解体費用の相場を教えてもらえますか
申し訳ございませんが、このページには金額を載せておりません。前の道の幅、隣家との距離、残置物の量、アスベストの有無によって、同じ広さの家でも金額が大きく変わるためです。「坪あたりいくら」と申し上げると、かえって実際との差が大きくなってしまいます。ご所在地を教えていただければ、実際にお見積りを取ってご説明します。
更地にしたら固定資産税はどのくらい上がりますか
住宅用地の軽減（200㎡までの部分は固定資産税で6分の1、都市計画税で3分の1）がなくなりますので、上がります。ただし、そのまま税額が6倍になるわけではありません。実際の額は、その土地の評価額と負担調整によって変わりますので、課税明細書をお見せいただければ、おおよその見込みをご説明します。
壊したあとに、また家を建てられるか分かりますか
先に調べます。前面の道が建築基準法上の道路にあたるかどうかを市役所で確認し、あたらない場合でも許可を受けて建てられる道がないかを調べます。ここは壊してからでは取り返しがつきませんので、必ず先に確かめます。
先に壊さないと、家は売れませんか
そんなことはありません。古家付き土地のままでも、手を入れて住みたい方や、建て替えを前提にお探しの方に需要があります。買主様が決まってから解体する、解体費用分をお値引きしてそのままお引渡しする、という進め方もできます。どれがよいかは物件によって変わりますので、手取りで並べてご説明します。
解体費用を先に払うお金がありません。それでも更地にできますか
できる場合があります。先に買主様をお探しし、ご契約が決まってから解体に取りかかる形です。売買契約に「お引渡しまでに売主様の費用で解体し、更地でお渡しする」と定めておき、解体業者へのお支払いは、お引渡しの日に受け取られた売買代金の中から。司法書士が立ち会う決済の席で精算しますので、売主様の手出しは実質ゼロで済みます。解体業者がその日までお支払いを待てるかどうかは規模や時期によりますので、お見積りの段階で確かめます。
解体費用は、売れたあとで払う形にできますか
はい、上のとおり、お引渡しの日に売買代金の中から精算する形が取れます。ただし「売れなければ払わなくてよい」という意味ではございません。ご契約が成立してからの解体になりますので、解体した以上はお引渡しに至る、という順番でお考えください。なお、弊社がお客様に代わって解体費を立て替えることはいたしておりません。
家の中に荷物が残っています。片づけからお願いできますか
はい。ご一緒に片づけの段取りを立てます。残置物は産業廃棄物として処分すると割高になりますので、ご自分で出せる分を先に出していただくと費用が下がります。仏壇やお位牌など、扱いにお困りのものについてもご相談ください。
アスベストの調査は必ず必要ですか
建物を解体する場合、事前に石綿（アスベスト）の有無を調べることが定められており、有資格者による調査が必要です。一定規模以上の工事では、調査結果を行政に報告することも義務づけられています。解体業者が手配しますので、お客様に段取りしていただく必要はありません。
解体したあと、何か手続きがありますか
建物滅失登記が必要です。解体の日から1か月以内と定められています。放っておくと、建っていない建物に固定資産税がかかり続けることがあります。土地家屋調査士をご紹介しますので、ご安心ください。
県外に住んでいます。立ち会えなくても進められますか
はい。現地の確認、業者の立ち会い、ご近所へのご挨拶は今井が承ります。工事の様子はお写真でお送りします。ご帰省のご予定に合わせて、お会いする日を1日だけ設けるという進め方もできます。
紹介料や手数料はかかりますか
ご相談、調査、お見積りの拝見・お取り寄せに費用はいただきません。解体業者からの紹介料も受け取っておりません。弊社が報酬をいただくのは、ご売却またはご購入を弊社で仲介させていただいた場合のみです。
あわせてご覧ください
売却をお考えの方へ ▶
更地にする・しないにかかわらず、ご売却をお考えでしたらこちらもご覧ください。査定と調査の進め方をご説明しています。
購入をお考えの方へ ▶
古い家を買って解体し、建て直したいとお考えの方へ。土地・中古住宅・新築のお探しもお手伝いします。
いま販売中の物件も、あわせてご覧いただけます。 倉敷市児島エリアの土地・中古住宅を掲載しております。 販売中の物件をすべて見る ▶
担当者のご紹介
今井 竜智（いまい りゅうぢ）
代表取締役／宅地建物取引士／倉敷市児島赤崎在住
家を壊すというのは、大きなご決断だと思います。長く住まわれたお家であれば、なおさらです。だからこそ、急かしたり、売り込んだりは決していたしません。
調べた結果「壊さないほうがよろしいかと思います」と申し上げることも、実際にございます。そう申し上げたほうが、あとあとお客様のためになると考えているからです。良いことも、そうでないことも、正直にお伝えします。
弊社は倉敷市児島赤崎4丁目14番18号にございます。ご近所であれば、いつでも伺います。
太郎吉不動産株式会社 ／ 岡山県知事（1）第6295号
壊す前に、いちどご相談ください
受付 9:00〜18:00（不定休） ／ 「ホームページを見た」とお伝えください
太郎吉不動産株式会社 ／ 岡山県知事（1）第6295号 ／ 倉敷市児島赤崎4丁目14番18号